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“銀十”開局土地市場遇冷 多地土拍頻現底價成交

原標題:“銀十”開局土地市場遇冷多地土拍頻現底價成交來源:每日經濟新聞文|吳若凡雖然“銀十”開局便是7天國慶大假,但收假...

原標題:“銀十”開局土地市場遇冷 多地土拍頻現底價成交

來源:每日經濟新聞

文|吳若凡

雖然“銀十”開局便是7天國慶大假,但收假后,各地土拍市場便迅速啟動,但卻少了上半年高溢價率頻出的火爆場景。

《每日經濟新聞》記者觀察發現,自10月8日以來,各地土拍不斷。尤其是華東地區多個城市接連出讓土地,僅10月10日~11日兩天,南京、無錫、蘇州等城就有20余宗地塊入市,但“底價成交”頻現,土地市場透出陣陣涼意。

58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析認為,今年第三季度以來,融資環境越發收緊,房企實現快速擴張難度加大,所以整體選擇了轉向更謹慎的拿地態度,這是土地市場環比量價齊跌的直接原因。

“銀十”開局 多城土拍透涼意

10月8日,寧波江北區的1宗商住地,以起價22.09億元被華潤置地旗下公司競得;10月9日,河南鄭州出讓3宗住宅用地,均以低價收場,分別被保利和融創競得。

10月10日,無錫出讓4宗主城區優質地塊,其中有3宗以底價成交,另一宗地塊溢價率也僅1.31%,當日賣地總金額約46.99億元;10月11日,無錫錫山區1宗宅地入市,被旭輝集團以底價12.9億元競得。

可供對比的是,今1月初,無錫羊腰灣地塊出讓,9家房企競價百輪,最終被華潤以溢價率17%拿下;4月3日,33家房企競拍無錫利源汽車城西側地塊,最終被融創以溢價率79%奪得;5月22日,無錫新吳區碩放地塊被棲霞建設以溢價率32.22%競得……

顯然,與今年上半年的土拍情況相比,“銀十”開局的無錫土地市場可謂“涼涼”。

無獨有偶,10月10日南京8宗地出讓,總起始價85.33億元,但最終有5塊地底價成交,僅3幅地有企業競價,總成交金額額88億元,溢價僅3.3億元。其中備受關注的仙林湖地塊未觸及最高限價,且樓面價還比板塊此前地價有所下降。

這個成交金額對于今年的南京土地市場而言并不少,但若與今年3月29日南京7幅地塊攬金額120.79億元、溢價近20億元相比,則明顯降溫。

再來看曾經“地王”頻出的蘇州。10月10日蘇州高新區出讓7宗土地,其中3宗商住用地、4宗零售商業和餐飲旅館用地,最終成交總價20.62億元,其中不乏底價成交地塊。

對比今年4月24日蘇州主城區出讓的5宗涉宅用地,總起始價100.8億元,最終成交金額達135.7億元,溢價達35億元,并出現兩個“地王”。

今年下半年以來,各地土地市場明顯降溫。

據克而瑞數據,7月土地流拍地塊數量相比6月明顯上升,并且流拍增加的現象在8月份依然延續。9月以來,各地土拍市場冷遇不斷,如蘇州9月18日和9月27日兩次土拍中,多塊土地底價成交。同策研究院統計數據顯示,9月份全國300個城市土地流拍119宗,達今年2月份以來的最高數值。

張波向《每日經濟新聞》記者認為,“上半年一些企業已經拿到了足夠的地,下半年自然會調整步伐。同時,下半年房企受營銷側的壓力也不斷提升?!?/p>

房企謹慎拿地 土拍或持續降溫

克而瑞數據顯示,今年前三季度,全國土地成交溢價率15%,與上半年溢價率相比累計下降3個百分點,與去年同期相比也降低了3個百分點。

整體來看,在第二季度市場熱度達到高峰后,第三季度在市場調控、金融監管等多重因素的影響下企業拿地理性回歸,土拍熱度明顯下滑。

據同策研究院統計數據,今年9月份,TOP20上市房企的土地成交金額集中度環比、同比均出現下降,土地成交金額1220.02億元,環比減少1.89%,同比減少4.65%。

從各能級的城市土地市場表現看,土拍溢價率在第三季度都出現環比回落。如一線城市溢價率逼近冰點,二線溢價率也不足10%,三四線城市溢價率僅為14%,市場熱度不高。不過城市間的表現也有差異,如一線城市溢價率下降的主要問題是供地結構(以保障性住宅為主),缺乏優質地塊。一旦有優質地塊入市,市場反響并不低。

同時克而瑞研究指出,二線城市溢價率大幅回落,則是受成交結構變動及調控政策等多方面因素的影響,這些外因持續作用之下,二線城市土地市場或難在短期復蘇。而對于三四線城市而言,未來銷售預期不佳的影響已經顯現。

土地市場轉涼的行情下,房企應該逆勢而上,還是持幣上觀?

張波告訴《每日經濟新聞》記者,今年上半年房企補貨的意愿是積極的,尤其是中大型品牌房企,在重點城市的拿地勢頭不弱,上半年在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點二線城市,均出現部分房企加大布局的情況。但在融資渠全面收緊及各地調控政策趨嚴等因素作用下,房企在下半年整體拿地熱情都明顯減弱。預計這一現象在下半年不會發生變化,土地降溫的態勢還將持續。

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